זיכרון דברים – מחייב כחוזה
זיכרון דברים מחייב את הצדדים כמו חוזה תקף לכל דבר וענין. על כן מומלץ להימנע מחתימה על זיכרון דברים אשר עלול לחייב את הצדדים מבלי שנבדקו כל הנקודות החשובות והמהותיות בקשר לעסקה. הדברים מקבלים משנה תוקף כשמדובר בקונה הדירה. כך למשל יכול וזכויות המוכר בדירה מעוקלות, משועבדות, הדירה ו/או חלק ממנה נבנה ללא היתר, קיים צו הריסה ועוד כהנה וכהנה בעיות שעלולות להתעורר.
על כן במידה ומצאתם דירה כלבבכם, מומלץ לפנות לעורך דין על מנת שיעגן את ההסכמות בחוזה מכירה/רכישה מחייב אשר ישקף נאמנה את התחייבויות כל אחד מהצדדים.
בהנחה כי עורך הדין אליו פניתם עוסק בתחום המקרקעין והחוזים, וכי הוא נמרץ ופועל לקידום העסקאות המונחות לפתחו, אין מניעה כי חוזה מכירה/רכישה של דירה ייחתם תוך זמן קצר לאחר ביצוע הבדיקות ההכרחיות.
בדיקת הזכויות בדירה הנרכשת
- בדיקה משפטית – יש לבחון את טיב זכויות המוכר בדירה (בעלות, חכירה, אחר) וכן לבחון האם זכויות המוכר נקיות מכל חוב ו/או עיקול ו/או שעבוד ו/או משכנתא. הבדיקה נעשית באמצעות הפקת נסח טאבו אודות הדירה. בדיקת זכויות שטרם נרשמו בטאבו יש לבצע במנהל מקרקעי ישראל ו/או בחברה המשכנת דהיינו החברה אשר יזמה או בנתה את הפרויקט ואשר מנהלת רישום בנוגע לזכויות בדירות עד לרישומן בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
- במידה והזכויות בדירה אינן נקיות יש לעגן ולקבוע הוראות בחוזה המכירה שמטרתן להביא להגנה מרבית על הקונה, כך שעם ביצוע מלוא התשלומים על חשבון מחיר הדירה הזכויות בדירה יירשמו על שמו כשהן נקיות מכל חוב ו/או עיקול ו/או שעבוד.
- בדיקה תכנונית – רצוי לבדוק כי הדירה (ובמיוחד הדברים רלבנטיים בדירות גג, גן או צמוד קרקע) נבנתה על פי היתרי בניה בתוקף, אין חריגות בניה ואין צווי הריסה או הליכים המתנהלים עקב בניה שלא כדין.
- בדיקה הנדסית – בחינה של הדירה ומערכותיה ובדיקה של ליקויים העלולים להפריע/למנוע שימוש סביר בדירה.
מיסים המוטלים בעת ביצוע העסקה
- מכירת דירה או רכישת דירה אינה מסתכמת בחתימה על חוזה מכירה/רכישה, שכן על הצדדים מוטלת חובה לשלם מיסים המוטלים בגין ביצוע עסקה במקרקעין. על המוכר לשאת בתשלום מס שבח ומס מכירה, אלא אם כן הוא זכאי לפטור, ואילו הרוכש נושא בתשלום מס רכישה על פי מדרגות מס הקבועות בתקנות, המתעדכנות מדי רבעון. במידה והמוכר ו/או הרוכש בוחרים לחשב את סכום המס שעליהם לשלם (שומה עצמית) אזי יש להגיש את ההצהרה ולשלם את סכום המס תוך 50 ימים. במידה והצדדים אינם עורכים שומה עצמית יש להגיש את ההצהרה בדבר מכירה ורכישת הדירה למשרדי מיסוי מקרקעין תוך 30 ימים ממועד החתימה על חוזה המכירה/רכישה.
- להבדיל ממס שבח (שהינו מס המוטל על המוכר ועניינו השבח-רווח שעושה המוכר ממכירת זכויותיו בדירה), לעיתים מוטל אף היטל השבחה בגין ביצוע העסקה. היטל השבחה הינו היטל המוטל ע"י הרשות המקומית/עירייה בעת מימוש הזכויות (דהיינו בעת המכירה) עקב תכנית בנין עיר אשר היטיבה והגדילה את זכויות הבניה של הנכס הנמכר. בדרך כלל מקובל לקבוע הסדר בחוזה המכירה/רכישה כי המוכר יישא בהיטל השבחה בגין תכנית שקיבלה תוקף עד למועד החתימה על חוזה המכירה/רכישה ואילו הקונה יישא בהיטל השבחה בגין תכנית שקיבלה תוקף לאחר מועד החתימה.
- אישור נוסף שיש להמציאו הוא אישור עירייה בדבר תשלום אגרת ארנונה ומים.
הותרת כספים בנאמנות
- על מנת להבטיח ביצוע של התחייבויות המוכר חובה לקבוע מנגנון ולפיו יופקדו חלק מכספי התמורה בגין רכישת הדירה בנאמנות בידי עורך הדין על מנת להבטיח כאמור את התחייבויות מוכר הדירה.
- כך לדוגמא, מקובל כי התשלום הראשון ע"ח מחיר הדירה יוחזק זמן קצר בנאמנות ע"י עורך הדין על מנת לאפשר לקונה הדירה לרשום לטובתו הערת אזהרה ו/או משכון על זכויות המוכר בדירה והכל על מנת להבטיח שהדירה לא תימכר לאדם אחר.
- כמו כן על מנת להבטיח את קבלת והמצאת אישורי שלטונות המס (בלעדיהם לא ניתן לבצע את רישום הזכויות בדירה על שם הקונה) מקובל להותיר בנאמנות סכום כלשהו מתוך התשלום האחרון עד לקבלת אישורי המסים והמסמכים שמחובת המוכר להעביר לקונה על מנת שהאחרון יוכל לרשום את הזכויות בדירה על שמו.
רישום הערת אזהרה / משכון
- מיד לאחר החתימה על חוזה מכירת/רכישת דירה על הקונה לרשום לטובתו הערת אזהרה (במקרה בו הדירה רשומה בטאבו) או משכון ברשם המשכונות (במקרה והדירה אינה רשומה בטאבו אלא במנהל או בחברה משכנת). הערת האזהרה נועדה להגן על קונה הדירה מפני עסקאות סותרות ו/או עסקאות נוספות ביחס לאותה דירה שרכש. רישום הערת אזהרה או משכון הינו חיוני והכרחי ויש לבצע את הפעולה מיד לאחר החתימה על חוזה המכירה/רכישה.
תשלומים ע"ח מחיר הדירה
- נושא התשלומים נקבע בהתאם להסכמות המוכר והקונה ועל פי הצרכים והאפשרויות של כל צד. מבחינת מוכר הדירה במועד החתימה על חוזה מכירת דירה מומלץ ורצוי כי התשלום הראשון יהיה בשיעור של לפחות 10% ממחיר הדירה הכולל, כאשר סכום זה ישולם מהון עצמי של הקונה ולא באמצעות הלוואת משכנתא. אשר לתשלום האחרון, מבחינת קונה הדירה חשוב כי התשלום האחרון יהיה מספיק גבוה וזאת למקרה שאישורי המיסים ו/או מסמכים אחרים שעל המוכר להמציא טרם התקבלו במועד מסירת הדירה, לפיכך התשלום האחרון יישמר בנאמנות אצל עורך הדין עד להמצאת האישורים הנדרשים לקונה הדירה.
ייפויי כוח
- במעמד החתימה על חוזה מכירה/רכישה של דירה המוכר חותם על ייפוי כח בלתי חוזר ולפיו המוכר מייפה את כוחו של עורך הדין לפעול ככל שיידרש ובין השאר לחתום על מסמכים, להופיע בכל משרד ממשלתי והכל על מנת לבצע את רישום הזכויות בדירה על שם הקונה. ייפוי הכח מוחזק בנאמנות אצל עורך הדין ומועבר לקונה לאחר ביצוע התשלום האחרון.
- כמו כן רצוי במעמד החתימה על חוזה מכירת/רכישת דירה כי הקונה יחתום על ייפוי כח בלתי חוזר ולפיו הוא מייפה את כוחו של עורך הדין למחוק ולבטל את הערת האזהרה או המשכון שנרשם לטובתו על זכויות המוכר, וזאת במקרה שהקונה הפר את החוזה, לא תיקן את ההפרה לאחר התראה והחוזה בוטל כדין.
המסמכים עליהם יש לחתום במועד חתימת החוזה
- בנוסף כמובן לחוזה מכירת/רכישת דירה יש לחתום על שורה של מסמכים כחלק בלתי נפרד מביצוע העסקה.
להלן חלק מרשימת המסמכים הדרושים:
- הצהרה על מכירה/רכישה של זכות במקרקעין (טופס מש"ח)
- בקשה לפטור ממס שבח ומכירה (במידה והמוכר זכאי לפטור)
- ייפוי כוח בלתי חוזר חתום ע"י המוכר להעברת הזכויות ע"ש הקונה
- ייפוי כוח בלתי חוזר חתום ע"י הקונה למחיקת הערת האזהרה או משכון במקרה של ביטול הסכם
- בקשה לרישום הערת אזהרה או הודעת משכון חתומה ע"י הצדדים
- שטרי מכר או שטרי העברת זכות שכירות ו/או כתבי העברה מנהל/חברה משכנת ובקשה להעברת זכויות
פניה לעורך דין
- עסקת מכירה/רכישת דירה הינה אחת אם לא העסקה היחידה בעלת משקל כלכלי נכבד. על כן חיוני הן למוכר דירה והן לרוכש דירה לפנות לעורך דין על מנת שידאג לביצועה ולהשלמתה של העסקה בצורה הטובה והחלקה ביותר. עורך הדין יבחן את זכויות המוכר בדירה, ידע כיצד לערוך את ההסכם בצורה הטובה ביותר לשביעות רצון 2 הצדדים, יוודא כי העסקה דווחה לרשויות השונות, ידאג לקבלת המסמכים הנדרשים וההכרחיים לביצוע רישום הזכויות. המלצתנו היא כי הן המוכר והן הקונה יפנו לעורך דין על מנת שהעסקה תצא לפועל ותסתיים לשביעות רצונם של הצדדים.
טיפים חשובים לרוכש דירה
- בעת רכישת דירה חובה לבחון את זכויות המוכרים בדירה (קרקע פרטית, מנהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת).
- בהתאם לזכויות המוכרים בדירה יש לבקש מהמוכרים המצאת נסח הטאבו אודות הדירה ו/או אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל ו/או אישור זכויות מהחברה המשכנת ולבחון את זכויותיהם בדירה.
- בדיקות- בדיקת שעבודים, עיקולים, הערות שונות והפקעות על זכויות המוכרים בדירה. בדיקת המצב התכנוני לרבות צווי הריסה, חריגות בניה וכיו"ב. בדיקה מצבה הפיזי של הדירה לרבות תקינות מערכותיה ומתקניה.
- התקדמות וביצוע התשלומים ע"ח מחיר הדירה באופן מדורג ובכפוף לסילוק שעבודים ו/או עיקולים במידה ואלו רשומים על זכויות המוכרים בדירה.
- מיד לאחר חתימת הסכם המכר יש לוודא רישום הערת אזהרה בטאבו ו/או משכון ברשם המשכונות ו/או הודעה למנהל מקרקעי ישראל בדבר ביצוע העסקה וזאת על מנת להגן על זכויות הרוכשים מפני ביצוע עסקה נוגדת ומכירת הדירה במרמה לאדם נוסף.
- תכנון ודיווח במועד על העסקה לשלטונות מיסוי מקרקעין ותשלום מס רכישה בהתאם למדרגות המס לפי העניין.
- תשלום יתרת התמורה (התשלום האחרון) ייעשה כנגד קבלת החזקה בדירה וכנגד קבלת כל האישורים/מסמכים אשר על המוכרים להמציא לקונים לצורך רישום הדירה על שם הקונים בלשכת רישום המקרקעין/מנהל מקרקעי ישראל/חברה משכנת לפי העניין.
- יש לקבוע בהסכם המכר מנגנון נאמנות לפיו במידה ובמועד המסירה יהיו חסרים אישורים אשר חובת המצאתם חלה על המוכרים ואשר חיוניים לרישום זכויות הרוכשים בדירה, תופקד יתרת התמורה במלואה ו/או בחלקה לפי העניין בנאמנות בידי עורכי דין של הצדדים ו/או עורך דין של המוכר, כאשר סכום זה יועבר רק לאחר המצאת מלוא האישורים.
- החתמת המוכרים על אישור קבלת סכומים מהקונים ע"ח מחיר הדירה (רצוי לשלם בשטרות).
- קביעת הוראות בהסכם באשר ללקיחת הלוואת משכנתא ע"י הקונים לרבות מתן אפשרות לשמאי מטעם הבנק לערוך סיור בדירה לשם עריכת שומה בדבר השווי.
- קביעת תנאי התשלום, לרבות מועדים, הצמדת מחיר וכיו"ב.
- על מנת למנוע ויכוחים ומחלוקות מומלץ לציין מה מחיר הדירה כולל (לדוגמא: ארונות, גופי תאורה, מזגנים וכיו"ב).
- מומלץ לציין בחוזה כי חובת המוכרים למסור את הדירה לקונים במצבה ביום חתימת ההסכם למעט בלאי סביר.
- חיוני לקבוע הוראה בחוזה ולפיה המוכרים מתחייבים לשתף פעולה ולעשות כל שיידרש על מנת לגרום לכך שהזכויות בדירה יירשמו על שם הרוכשים, לרבות התחייבותם להופיע לבקשת עורכי דין של הצדדים במשרדי רישום המקרקעין או מס השבח או מנהל מקרקעי ישראל או בכל גוף או גורם אחר.
- מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בעסקאות מכר על מנת שייצג את רוכשי הדירה בבואם להשקיע את מיטב כספם ברכישת דירה.
עצות וטיפים חשובים למוכר דירה
- בעת מכירת דירה מומלץ להצטייד בנסח טאבו ו/או אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל + חוזה חכירה ו/או אישור זכויות מאת החברה המשכנת המעידים על זכויותיכם בדירה.
- במידה וקיימים שעבודים (משכנתאות) על הדירה – מומלץ להצטייד באישורי יתרה עדכניים לסילוק ההלוואה/ות.
- במידה והקונה מעוניין לקבל הלוואת משכנתא, רצוי לקבוע הוראות מתאימות בחוזה המכר לרבות חיוב תשלום ראשון בשיעור של 10% לפחות ממחיר הדירה מהון עצמי של המוכר, כי השיק נשוא הלוואת המשכנתא יירשם לפקודת המוכרים ויועבר ישירות לידיהם וכיו"ב.
- אין לאפשר רישום הערת אזהרה ו/או משכון לפי העניין לטובת הקונים אלא לאחר ביצוע התשלום הראשון ע"ח מחיר הדירה ומסירת ייפוי כח לב"כ המוכרים המאפשר לו למחוק את הערת האזהרה ו/או להסיר המשכון במידה והחוזה בוטל עקב הפרתו ע"י הקונים.
- אין למסור את החזקה בדירה לקונים אלא לאחר קבלת מלוא המחיר עבור הדירה ו/או הפקדתה בידי ב"כ המוכרים לפי העניין.
- יש להקפיד לתכנן ולדווח במועד על העסקה לשלטונות מיסוי מקרקעין ולמלא את טפסי הדיווח כראוי.
- יש לבחון היטב את שאלת זכאות המוכרים לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה. במידה והמוכרים זכאים לפטור ממס שבח – יש לבחון את עילת הפטור ולוודא שנעשה שימוש מושכל בפטור הרלבנטי והמתאים ביותר בנסיבות העניין.
- קביעת הוראות בהסכם באשר ללקיחת הלוואת משכנתא ע"י הקונים– תוך דגש על כך שאי אישור ההלוואה ע"י הבנק לא יהווה עילה/סיבה לקונים להשתחרר מההסכם.
- קביעת תנאי התשלום, לרבות מועדים, הצמדת מחיר וכיו"ב.
- על מנת למנוע ויכוחים ומחלוקות מומלץ לציין מה מחיר הדירה כולל (ארונות, גופי תאורה וכיו"ב).
- חיוני לקבוע סעיפים יסודיים אשר הפרתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם.
- קביעת סעיף פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם (בד"כ נקבע פיצוי בשיעור של 10% משווי החוזה).
- חיוני לקבוע מנגנון הדדיות, ולפיו החזקה בדירה ורישום הזכויות ע"ש הקונים יבוצעו לאחר קבלת מלוא התמורה מהקונים.
משרדנו בעל מומחיות בתחום הנדל"ן ועסקאות מכר, אם ברצונכם לקנות או למכור נכס מקרקעין נוכל לנווט אתכם ולהציע מהי הדרך הטובה ביותר אשר מגנה הגנה מרבית על זכויותיכם בהתאם לנסיבות המקרה או העסקה, אם נפגעתם ומישהו הפר את זכויותיכם, נוכל לנהל את הליך הפיצוי כהלכה מתוך הניסיון הרב שלנו בתחום ולהביא בסופו של יום לפיצוי הולם על ההפרה שנגרמה לכם, ביעילות ובזריזות או לחילופין לעמוד על אכיפה וביצוע הסכם המכר.
לייעוץ מפורט ומדוקדק בנושא ניתן להתקשר לטלפון 03-5607741 או למלא את טופס הפנייה באתר.